マンション外壁タイル補修｜4つの方法・補修すべき2つのサイン

2022年12月7日
くまぞう
4Uコラム

マンションの定期点検の際に特に重要とされている項目として「外壁の打診調査」があります。建築基準法第12条ではマンションや学校などの特殊建築物を対象に、10年毎の「全面打診調査」等を行うことを義務付けています。（いわゆる12条点検）

タイルの劣化はマンションに住む人だけではなく、近隣の住民や通行人の安全にも関係することなので、常に適切な状態に保つことが大事ですよね。

そこで今回は、タイル補修の必要性についてあらためて確認するとともに、具体的な方法や費用、業者の選び方などについてお話していきます。

マンションのタイルを補修すべき理由とは

人身事故や物損事故を防止するため

平成20年に建築基準法の大改正により10年毎の外壁の全面打診が義務付けられました。このような厳格な基準が設けられた背景としては、外壁タイルやコンクリートの剥落による事故が多発したことがあり、住む人そして近隣の住民の安全を守るためにも定期的な点検が急務となったからです。外壁の経年劣化は避けようがないですが、適宜補修を行うことによって本来の機能や強度を回復させ、剥離や剥落のリスクを減らすことができます。

マンションの見栄えを保つため

マンションのタイル補修には、マンションの美観を保つというもう一つの意味があります。マンションの外観の良し悪しは賃貸マンションであれば入居率に影響し、分譲マンションであれば売買時の資産価値となってダイレクトに反映されます。安全性を保つことも大事ですが、資産価値を守るという意味でもマンションの見た目を美しく保つことは重要なことです。

マンションのタイルを補修すべきサイン

タイルが浮いている

タイルの浮きは軽度のものであれば打診調査で確認できますが、重度のものであれば目視によっても確認できます。目視で浮きがわかるということは、浮きがかなり進行しているということなので早急に調査・補修の必要があります。浮きの放置は剥落などによって歩行者に危害が及ぶリスクが高くなるので、日頃からチェックしましょう。

雨漏りしている

雨漏りの主な原因には、屋根材の劣化によるものと外壁材の劣化によるものがあります。外壁からのものであれば、外壁材として使用されているタイルにひびや亀裂などが入っている可能性があるということになります。確実に外壁からの雨漏りがあるとわかっていたら、タイルの補修を行いましょう。

剥落しそうなタイルの写真

マンションのタイル補修における4つの工法

タイルの張り替え

新しくタイルを張り替える補修方法です。タイル自体を張り替えるため、補修跡を残さず綺麗に仕上げることが可能です。ただ既存のタイルと同じタイルを用意できないケースがあり、外壁の統一感が失われる可能性があります。

脳天ピン止め

脳天ピン止めとはタイルの脳天に穴を開けてピンをさし、躯体に固定するという工法です。コスト的には張り替えとあまり差はありません。無振動ドリルを使用するのでタイルを張り替えるより、居住者、テナントの方々に騒音、振動のストレスが少なく行えます。元のタイルを剥がさずに行うことができるので、張り替えタイルが用意できない場合にもお勧めです

剥落ネット

タイルが落ちかかっているけれど、大規模修繕を行うまでの数年間は持たせたい……そのような緊急対応の手段として採用されることが多いです。根本的な解決というよりは応急処置の意味合いが強く、建物がネットで覆われてしまうため見栄えが悪くなります。

塗料

タイルに特殊な伸縮性の高い透明塗料を塗ることでタイルの剥落を防ぎます。タイルが手に入らない、張り替えできないなどの状況で採用される方法です。騒音も出さずに補修を行えるほか、低コストであるという利点があるので大変おすすめです。４UではKFタイルホールドという防水機能も持ち合わせた塗料を使用しています。

マンションのタイルを補修する際の流れ

剥落防止の場合

手順① タイルがどれだけ浮いているか調査する。

打診調査により、タイルの浮き状況を調べます。実際に人が一枚一枚叩いて調査するので、調査精度は高いです。

手順② 塗料が適しているか判断する。

タイルの浮きの程度がわかったら、適した方法で補修します。重度の浮きであれば張り替えが必要になりますが、軽度の浮きや下地のひび、タイルの目地の割れなどであれば特殊塗料による塗装で補修することができます。

雨漏りの場合

手順① シーリングを打ち換える

シーリング（コーキング）の劣化により、雨水が侵入して雨漏りすることがあります。シーリングは外壁のつなぎ目や外壁と窓枠の境目などに使われているので、劣化状況を調べてから必要に応じてシーリングを打ち換えて補修しましょう。

手順② 雨漏りが続く場合は塗料を塗る

シーリングを打ち換えても雨漏りが止まらないときは、外壁そのものに原因があるのかもしれません。外壁に小さな割れやひびがないか調べてみましょう。もし外壁に問題がないようであれば、下地のクラックかタイルの目地の割れの可能性があるので併せて調べてみましょう。

そして、これら割れやひびが原因の雨漏りであれば特殊塗料による塗装で補修することができるので、工期や費用なども考慮に入れながら他の方法と比較検討してみましょう。

防水・剥落防止ならタイルホールドの塗料がおすすめ

タイルの剥落防止には、KFタイルホールドの塗料がおすすめです。

KFタイルホールドの塗料は独自の樹脂合成技術によって開発されたポリウレア樹脂塗料であり、 KFタイルホールドを用いた「KFタイルコールド工法」はタイル剥落防止工法として高い効果が実証されています。また、外壁にKFタイルホールドを塗布することで表面に幕ができて雨水の侵入を防ぎます。幕は伸縮性があるので剥落を起こしそうなタイルもしっかりと受け止めることができます。

このように、剥落防止と防水を併せ持つ塗料は珍しく、KFタイルホールドの塗料はその両方を実現する貴重な技術として高く評価されています。

また、従来の工法では防水のために塗料を５回〜６回塗る必要がありますが、KFタイルホールド工法では３回塗りで同じクオリティで防水機能を保つことができます。工程が少ない分、工期が短くなるので費用を安く抑えることができます。

KFタイルホールド工法は土木分野で培った技術を建築分野に応用した安心な工法です。首都高速道路の規格に合格、採用されているという実績を踏まえて、「マンションやビルにも応用できるのではないか」との思いから開発がスタートし、驚くべき強靭な塗膜が誕生したのです。

マンションのタイル補修にかかる費用

マンションのタイル補修にかかる費用は、補修方法や補修するタイルの数によっても変わってきますが、面積としての相場は1平方メートルあたり700～1,500円となります。マンションのタイル補修ではほとんどが足場を組んでの作業となるので、この金額に足場代が加算されることになります。足場代の相場としては、1㎡あたり1000円〜1500円程度で設定されていることがほとんどです。

マンションのタイル補修業者の選び方

タイル補修の施工実績を確認する

タイル補修業者選びでは、依頼候補にしている複数の業者の施工実績を調べて、業者ごとののスキルや得意分野、専門性などを比べてみましょう。特に社歴が長く実績の多い業者であれば、蓄積された知識とノウハウがあり安心できます。

複数業者から相見積もりを取る

タイルの補修業者は多数あるので、相場を知るためにも複数社に見積もりを依頼して比較しながら決めるとよいでしょう。技術力や費用の違いだけではなく、スタッフの対応やコミュニケーションの質もわかるので、実際にやりとりをする中で確かめてみましょう。また、見積もりが「一式」となっているのではなく、内訳がきちんと記載されている業者を選ぶようにしましょう。

マンションのタイル補修における注意点

追加料金がかかるケースがある

タイルの補修が終了して請求書が出されますが、その金額が見積もりよりも高い場合があります。タイルの補修にかかる金額は補修したタイルの枚数によって決まるので、見積もり時の概算よりも実際に補修を行った枚数の方が多かった場合は見積もり金額よりも高くなります。

同じタイルを用意できない可能性がある

タイル補修では、基本的に既存のタイルと同じタイルを使用しますが、場合によっては同じタイルを用意できないこともあります。タイルが既に廃盤になっていたり、日焼けなどにより既存のタイルが変色していたりすると、同じタイルにすることが難しくなります。そのような場合は新たにタイルを特注することもできますが、時間も費用もそれなりにかかってしまうので、似たもので代用する場合もあります。